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Les prêts hypothécaires à la conversion en actions (HECMS): bons pour les retraités?

Supposons que le plus grand actif d'un client privé soit illiquide et coûteux à entretenir. Sa performance de prix à long terme était médiocre et sa valeur était sujette à de larges fluctuations. Vous recommanderiez probablement de réduire l'exposition à cet actif, soit par couverture ou par vente, dans le but d'augmenter la diversification globale du portefeuille.

Pour de nombreux Américains âgés, la valeur nette du logement représente ce type de position concentrée. Selon une étude réalisée en 2017 par Kaul et Goodman, la valeur globale nationale de l'équité résidentielle primaire aux États-Unis dépasse 11 billions de dollars et les propriétaires de 65 ans et plus ont 40% de cette valeur.

La possibilité de monétiser la valeur nette d'une propriété profiterait à de nombreux retraités, en particulier aux moins nantis.

Kaul et Goodman notent que «les ménages occupés par leur propriétaire âgés de 65 ans et plus pourraient augmenter leurs revenus de 45% parmi ceux du groupe de revenu le plus bas et de 56% parmi ceux sans diplôme d'études secondaires». L'accès à la valeur domiciliaire profiterait également aux retraités plus riches. Cependant, ils ajoutent: «En revanche, ceux dans la tranche de revenu la plus élevée pourraient augmenter leurs revenus de 17% et ceux titulaires d'un diplôme universitaire, 32%.»

Méthode d'utilisation de la valeur nette du logement

Les méthodes traditionnelles d'accès aux capitaux propres, telles que les lignes de crédit sur valeur domiciliaire (HELOC), les prêts sur valeur domiciliaire et les refinancements en espèces nécessitent un remboursement mensuel pendant que le prêt est en cours. En revanche, l'un des principaux avantages des prêts hypothécaires inversés est que les emprunteurs peuvent retarder le remboursement jusqu'à la vente de la maison ou au décès du deuxième conjoint. Les propriétaires de maison de 62 ans et plus peuvent utiliser des hypothèques inversées pour convertir la valeur nette du logement en un paiement forfaitaire, des paiements de rente, une marge de crédit ou une combinaison de ces options de paiement.

La propriété doit être la résidence principale de l'emprunteur et l'emprunteur doit être en mesure de payer l'entretien de la maison, l'assurance et les impôts fonciers. La plupart des prêts hypothécaires inversés sont des prêts hypothécaires à la conversion de valeur domiciliaire (HECM) qui sont assurés par la Federal Housing Administration (FHA), mais émis par des prêteurs privés. Les prêts hypothécaires inversés non émis par HECM ne constituent qu'un très petit segment du marché. Les futurs emprunteurs HECM doivent recevoir des conseils d'un conseiller agréé avant l'approbation de l'hypothèque.

Peu de preneurs (jusqu'à présent)

Si la dette hypothécaire dépasse la valeur de la maison à la vente, l'assurance FHA fait la différence pour que les prêteurs n'encourent pas de perte. Si le prix de vente dépasse le solde du prêt, le propriétaire ou les héritiers reçoivent les fonds propres restants. Cela semble être une bonne affaire, mais après avoir atteint un pic d'environ 115 000 nouveaux HECM en 2009 (exercice se terminant en septembre), le rythme annuel est tombé à environ 49 000 pour 2016. Cette activité réduite ne devrait pas augmenter bientôt: A L'enquête de Fannie Mae au début de 2016 a révélé que 90% des propriétaires plus âgés n'étaient pas intéressés à puiser dans leur valeur nette immobilière.

Plusieurs raisons pourraient expliquer la réticence. L'établissement d'un HECM entraîne des coûts initiaux importants, même si le propriétaire d'une maison établit une ligne de crédit mais ne l'utilise pas immédiatement. Les HECM souffrent également d'une publicité négative, avec des informations selon lesquelles des personnes âgées endettées risquent de perdre leur maison, souvent en raison de leur incapacité à payer les taxes foncières, les assurances ou l'entretien requis. Kaul et Goodman citent d'autres carrières plus longues et le désir d'éviter la dette de vieillesse comme autres considérations importantes; considérer la maison comme un legs aux héritiers est un autre facteur.

Soutenir la recherche

Les conseillers en patrimoine privés ont considéré les HECM comme trop chers et les ont considérés comme le prêt de dernier recours. L'opinion négative de certains conseillers sur HECMS a toutefois changé au cours de l'effondrement du marché boursier de 2008-2009. Les clients retraités dont le revenu dépendait des distributions des portefeuilles gérés pour un rendement total ont dû prendre une décision difficile. Doit-il réduire ses dépenses conformément aux rendements négatifs de son portefeuille ou vendre des actions à perte pour maintenir les distributions? Quelques conseillers avec qui j'ai parlé à ce moment-là ont fait installer des lignes de crédit HECM comme solution alternative. Au lieu de vendre sur un marché baissier, les clients ont utilisé leurs marges de crédit (qui n’ont pas nécessité un remboursement immédiat) et ont conservé leurs portefeuilles intacts. Cette approche a porté ses fruits après le rebond du marché. Les coûts engagés avec la marge de crédit étaient relativement modestes par rapport aux pertes que les clients auraient subies en vendant, et les clients ont utilisé des gains en capital ultérieurs pour rembourser leurs marges de crédit.

La recherche sur les applications potentielles des hypothèques inversées s'est accélérée en 2012. Cette année-là, la Financial Planning Association de Denver Journal of Financial Planning a commencé à publier ce qui est devenu une série d'articles faisant valoir que les hypothèques inversées pourraient améliorer les finances des retraités. Wade Pfau, CFA, professeur de revenu de retraite à l'American College of Financial Services à Bryn Mawr, Pennsylvanie, a publié plusieurs articles sur ce thème et, en 2016, il a écrit Hypothèques inversées: comment utiliser les hypothèques inversées pour assurer votre retraite.

Pfau a identifié plusieurs utilisations potentielles des HECM. L'une consiste à rembourser une hypothèque existante ou à acheter une nouvelle maison. Le deuxième, sur lequel la plupart des recherches se sont concentrées, consiste à coordonner le portefeuille de prêts hypothécaires inversés et de placements pour aider à gérer le risque de séquence de rendements. Une autre catégorie est ce que Pfau appelle «l'amélioration de l'efficacité de la retraite». Ces actions nécessitent un paiement actuel pour les avantages à long terme, tels que le report des prestations de retraite de la sécurité sociale ou le paiement des impôts sur le revenu dus d'une conversion Roth IRA.

L'utilisation finale est une stratégie à plus long terme dans laquelle l'emprunteur ouvre une ligne de crédit HECM mais ne l'utilise pas immédiatement. Les valeurs maximales des prêts sur les lignes de crédit HECM sont liées à une formule qui génère des augmentations annuelles de la limite de prêt, quelle que soit la valeur marchande du logement. Par conséquent, les emprunteurs qui établissent leurs marges de crédit à 62 ans pourront accéder à une plus grande partie de leur avoir immobilier à, disons, 75 ans que ceux qui établissent la ligne de crédit à 75 ans sur une maison de valeur similaire. Ces augmentations peuvent fournir des fonds supplémentaires pour les dépenses importantes au cours de la vie, comme les soins de longue durée.

Une ligne de crédit HECM n'est pas corrélée avec la valeur marchande de la maison, explique Jamie Hopkins, professeur de revenu de retraite à l'American College. Contrairement à un HELOC traditionnel, où le montant du crédit est basé sur la valeur de la maison à un moment donné, une ligne de crédit hypothécaire inversée continue de croître, même si la valeur de la maison tombe en dessous de la limite d'emprunt maximale de la ligne de crédit. Bien que ce ne soit pas l'intention du programme, cette structure crée une protection contre les inconvénients pour le propriétaire. «La mise en place d'une ligne de crédit qui n'est plus liée à la valeur du logement, une fois qu'elle est mise en place, crée vraiment un nouvel actif», explique Hopkins. "C'est comme réallouer vos actifs entre une ligne de crédit et votre maison afin que vous puissiez mieux utiliser ces actifs dans un portefeuille de planification complet et en tirer parti lorsque cela a le plus d'impact pour le retraité, généralement lorsque les marchés sont en baisse."

Les lignes de crédit HECM sont probablement devenues moins attrayantes, du moins marginalement, après le 2 octobre 2017. À cette date, le logement et le développement urbain (HUD) a augmenté les primes initiales pour les HECM à 2% de la valeur de la maison (la plupart des emprunteurs ont payé 0,5% d'avance avant changement), bien que les frais annuels sur les soldes des prêts en cours chuteront de 1,25% à 0,5%. Ces changements réduiront le montant maximal des prêts et ralentiront les taux de croissance des limites maximales des lignes de crédit. Hopkins et Pfau estiment que le nombre de nouvelles demandes de ligne de crédit HECM va diminuer, bien qu’ils préviennent qu’ils viennent de commencer à analyser l’impact des changements.

Opinion des conseillers

La recherche a accru la volonté des conseillers d'envisager des hypothèques inversées, mais il y a encore des obstacles, dit Hopkins. Certaines sociétés de services financiers interdisent aux conseillers affiliés de discuter des HECM et de leurs utilisations potentielles. L’accent mis par le modèle commercial de conseil sur les actifs investissables est une autre pierre d'achoppement. Un conseiller pourrait convenir que la valeur nette du logement est un atout important, mais la plupart des conseillers "ne considèrent pas la maison comme faisant partie du patrimoine du client et ne réfléchissent pas aux moyens d'utiliser efficacement cette hypothèque inversée, cette ligne de crédit de réserve, réduction des effectifs, ou similaires », explique Hopkins. Pourtant, la complexité d'HECM justifie l'analyse du conseiller, ajoute-t-il: "Si nous disons que c'est un produit compliqué avec des frais et des emprunts de quelqu'un et qu'il y a un risque, bien sûr, je veux que le conseiller financier soit impliqué."

Christopher Cordaro, CFA, avec RegentAtlantic à Morristown, New Jersey, a discuté des hypothèques inversées avec de nombreux clients, bien que seuls quelques-uns aient demandé des HECM. Mais la conversation sur l'utilisation potentielle de la valeur nette du logement aide les clients à voir comment cette valeur pourrait jouer un rôle dans leurs plans de revenu de retraite. Une fois qu'ils ont compris cet avantage potentiel, l'étape suivante consiste à déterminer la meilleure façon d'accéder à la valeur nette de la maison si elle est nécessaire. L'analyse qui en résulte conduit souvent à d'autres produits, tels que les HELOC traditionnels, explique Cordaro.

Marguerita Cheng, de Blue Ocean Global Wealth à Gaithersburg, Maryland, note que la plupart des retraités veulent vieillir sur place, mais cela ne signifie pas que leur maison actuelle est idéale pour un résident vieillissant. Dans les cas où le client doit déménager à court terme, les HECM n'ont pas de sens. Dans les cas où le client est susceptible de rester dans la maison dans un avenir prévisible, une hypothèque inversée peut répondre aux besoins du client. Cheng cite son travail avec une veuve qui a reçu la sécurité sociale et une pension de son défunt mari. La cliente possédait une assurance soins de longue durée et sa maison de banlieue de Washington, DC, avait une conception de rambler (ranch house) adaptée aux personnes âgées qui valait environ 400 000 $.

La cliente avait ouvert un HELOC traditionnel pour 75 000 $ et portait un solde de 35 000 $, mais elle voulait apporter des améliorations supplémentaires à la maison. Cheng lui a recommandé de remplacer la ligne de crédit traditionnelle par un HECM. Le changement a éliminé le paiement mensuel et «lui a procuré une grande tranquillité d'esprit», explique Cheng.

Pfau donne de nombreuses présentations sur les HECM et, selon son expérience, lorsque les conseillers découvrent les hypothèques inversées et voient comment une ligne de crédit croissante peut fonctionner, ils deviennent beaucoup plus réceptifs à l'idée. Bien que le pourcentage de conseillers travaillant avec les produits soit encore faible, il est optimiste que leur intérêt et l'utilisation de HECM par leurs clients augmenteront

Cet article a initialement été publié dans le numéro de décembre 2017 de Magazine du CFA Institute.

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Tous les articles sont l'opinion de l'auteur. En tant que tels, ils ne doivent pas être interprétés comme des conseils en investissement, et les opinions exprimées ne reflètent pas nécessairement les vues du CFA Institute ou de l’employeur de l’auteur.

Crédit d'image: © Getty Images / MHJ

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