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FPI résidentielles: un point brillant potentiel en ces temps difficiles – Opinions d'investisseurs experts: blogue d'Invesco

L'épidémie de coronavirus et la guerre des prix de l'OPEP ont
les prix des actifs à risque punis et les fiducies de placement immobilier (FPI)
exception. Pour l'avenir, lorsque les marchés
stabiliser, nous pensons que des bouleversements économiques nouveaux et persistants, de
le comportement des consommateurs / des entreprises et la modification de l'éloignement social auront un impact sur la propriété
saisit différemment. Les FPI résidentielles constituent un point positif potentiel.
bénéficier du sous-approvisionnement structurel, de l'abordabilité et de la nouvelle économie du travail à domicile.

Vent arrière potentiel pour les FPI résidentielles. L'immobilier résidentiel comprend plusieurs types de propriétés, notamment des appartements, des locations unifamiliales, des logements préfabriqués et des logements étudiants. Depuis plusieurs années, jusqu'à l'effondrement du marché en février 2020, ce secteur avait bien performé. L'immobilier résidentiel mondial est structurellement sous-approvisionné depuis la crise financière mondiale. De plus, les faibles taux de chômage aux États-Unis et dans d'autres pays ont contribué à soutenir des taux d'occupation résidentiels élevés. La forte croissance de la cohorte des jeunes adultes, qui ont une propension plus élevée à louer, a également fourni un vent arrière. Des changements démographiques plus larges ont également aidé. Les retards structurels dans les événements du cycle de vie (par exemple, le démarrage d'une famille) ont conduit à une prolongation de l'âge moyen de la première accession à la propriété. De plus, les prix élevés des maisons sur de nombreux marchés et la disponibilité limitée de terrains à bâtir ont entravé la transition du locataire au propriétaire. À cet égard, une enquête de recherche de Freddie Mac a révélé que 84% des locataires pensaient que la location était plus abordable que la propriété, un record historique pour l'enquête.1 Bien que la visibilité soit limitée, le taux d'accession à la propriété aux États-Unis devrait évoluer latéralement (au mieux) au cours des prochaines années en raison du mauvais bilan des locataires, des vents contraires à l'accessibilité financière et des prêts restreints.2 La hausse sans précédent du chômage qui affecte 22 millions de travailleurs américains en seulement quatre semaines perpétuera probablement cette tendance.3

Appartements. Le secteur résidentiel représente 17% de l'univers immobilier mondial coté, avec des appartements en tête de tous les types de propriétés.4 Les taux d'occupation et de location des appartements aux États-Unis étaient en moyenne élevés avant la réinitialisation du marché. Ces dernières années, les jeunes adultes se sont tournés vers la vie urbaine plus que les cohortes précédentes, ce qui a contribué à soutenir la demande d'appartements. Historiquement, les appartements ont mieux résisté pendant les ralentissements économiques que les types de propriétés plus sensibles sur le plan commercial. Par exemple, au cours des récessions de 2001 et 2008, les loyers des appartements aux États-Unis ont diminué en moyenne de 6%. Ce chiffre était nettement inférieur à la baisse moyenne des loyers dans les secteurs de l'industrie et des bureaux, qui variait de 9% à 16%.5

Indubitablement,
la forte augmentation du taux de chômage a réduit le pouvoir de tarification des
propriétaires d'appartements dans de nombreux marchés, et nous prévoyons une baisse des nouveaux baux
ainsi que l'augmentation des demandes de concessions des locataires. Cependant, il existe des compensations potentielles.
Une dislocation financière extrême pour de nombreux consommateurs combinée au stress
le secteur bancaire a probablement réduit le nombre de locataires qui peuvent se permettre le déménagement
à l'accession à la propriété. Ceci, à son tour, pourrait conduire à des taux de rétention plus élevés pour
propriétaires d'appartements. De plus, toute pause
sur la construction à court terme ou l'allongement des délais de livraison pourrait mettre un frein à la nouvelle offre.

Locations unifamiliales. Ce segment des FPI résidentielles est beaucoup plus petit que les appartements mais croît plus rapidement. En fait, les locations unifamiliales ont l'un des profils de demande pluriannuels les plus attrayants dans l'immobilier américain selon les analystes de l'industrie.6 La croissance de l'emploi dans les empreintes axées sur Sun Belt a été solide, l'accession à la propriété est restée neutre et le vent arrière démographique de ce segment s'accélérera au cours des prochaines années, les locataires d'appartements vieillissant vers les premières années de location unifamiliale.7 Ce type de propriété a également profité de l'évolution des points de vue parmi la génération Y et la génération X, car moins d'entre eux sont propriétaires d'une maison ou vivent seuls par rapport aux générations précédentes.8 Le marché de la location unifamiliale comble le fossé entre la vie en appartement et l'accession à la propriété.

Logement fabriqué. Ce segment des FPI résidentielles a également connu une croissance solide.9 Aux États-Unis, environ 22 millions de personnes dans neuf millions de ménages vivent dans des maisons préfabriquées, ce qui représente 9% du parc de logements unifamiliaux.dix La génération Y et les baby-boomers représentent plus de 75% des ventes de maisons préfabriquées. Les analystes de l'industrie s'attendent à ce que le logement préfabriqué demeure l'un des types de propriétés les plus attrayants à l'avenir en raison de la demande forte et persistante, des exigences d'investissement minimales et des obstacles structurels à la nouvelle offre.11

Logement étudiant. Aux États-Unis, plus de 11 millions d'étudiants ont fréquenté une université de quatre ans en 2019.12 La plupart des logements sur le campus sont désuets et coûteux, tandis que la plupart des logements hors campus n'ont pas été conçus en pensant aux étudiants.13 Les FPI de logements étudiants possèdent des propriétés sur le campus et hors campus qui offrent des espaces de vie modernes avec des équipements axés sur les étudiants., Les prix sont comparables (ou même inférieurs) aux logements appartenant à l'école.14 Après plusieurs transactions d'entreprises au cours des dernières années, il reste un FPI de logements étudiants coté en bourse aux États-Unis, bien qu'il y en ait d'autres en dehors des États-Unis.

Les perspectives des FPI de logements étudiants sont probablement plus mitigées que celles des autres types de propriétés résidentielles. En termes de vent arrière potentiel, le logement étudiant a toujours été l'un des segments les plus anticycliques de l'immobilier commercial, car les étudiants retournent généralement au collège (et restent plus longtemps) sur des marchés du travail plus difficiles.15 De plus, le parc actuel de logements étudiants est physiquement daté et fonctionnellement obsolète avec un âge médian de plus de 40 ans.16 En outre, les écoles à court d'argent utilisent de plus en plus des partenariats public / privé avec des FPI de logements étudiants pour moderniser les dortoirs afin d'attirer les étudiants.17 Cependant, il existe des vents contraires potentiels. Par exemple, la pandémie de coronavirus a fermé la plupart des campus universitaires, de sorte que les logements étudiants sont aujourd'hui pratiquement vides. De plus, la génération du millénaire – la plus grande cohorte d'âge de l'histoire des États-Unis – a largement terminé ses études collégiales et est entrée sur le marché du travail. De plus, les inscriptions dans les collèges à temps plein de quatre ans sont restées inchangées au cours des quatre dernières années, le marché du travail américain fort ayant entraîné les étudiants hors de la salle de classe et sur le marché du travail.18 Enfin, la population d'âge collégial de premier ordre devrait croître de seulement 0 à 1% au cours de la prochaine décennie.19

Secteur résidentiel dans la crise actuelle. Bien que les FPI résidentielles ne soient pas à l'abri des retombées de la pandémie, la baisse du bénéfice d'exploitation net et des valeurs des actifs pourrait être plus bénigne que pour de nombreux autres types de propriétés, car les FPI résidentielles ont toujours été moins sensibles sur le plan économique. À cet égard, il est nécessaire d'avoir une maison ou une résidence – plus que des terres agricoles ou d'autres investissements immobiliers, de sorte que les FPI résidentielles devraient continuer de croître et de recevoir un revenu. Cela est particulièrement vrai pour ceux qui travaillent maintenant à domicile. Sans surprise, la baisse du taux d'occupation du secteur résidentiel a généralement été inférieure à celle de nombreux autres secteurs immobiliers lors des ralentissements économiques précédents. De plus, plusieurs dispositions de la loi CARES récemment promulguée devraient aider à atténuer une partie de la pression économique sur les locataires et à soutenir le secteur résidentiel, notamment l'augmentation des allocations de chômage (260 milliards de dollars), des paiements uniques aux ménages (290 milliards de dollars) et aux particuliers. allégement fiscal (20 milliards de dollars).20 La nouvelle loi prévoit également 13 semaines supplémentaires de prestations, une couverture étendue pour les travailleurs indépendants qui ne seraient normalement pas éligibles ainsi que des reports de prêts étudiants.

Des valorisations potentiellement attractives. Les FPI américaines et mondiales se sont négociées en moyenne près de la valeur liquidative (VNI) par rapport aux évaluations immobilières privées au fil du temps. Cela a été observé au cours des 30 dernières années pour les FPI américaines et 15 ans pour les FPI mondiales. Au 31 mars 2020, les FPI américaines et mondiales se négociaient à 21,9% et 19,5% de remises sur la valeur liquidative, respectivement, dans le contexte actuel de turbulence sur le marché. Le secteur des appartements du marché américain des FPI s'est négocié avec une décote de 27% par rapport à la valeur liquidative à cette date. (Voir la figure 1.) Des réductions de cette ampleur n'ont été observées que pendant la récession de 1990/91 et la crise financière mondiale de 2008/09.Ces périodes ont historiquement fourni aux investisseurs une fenêtre pour des opportunités de valeur plus profondes car il y avait une fragmentation entre l'immobilier sous-jacent fondamentaux et une baisse asymétrique de la valorisation. Nous pouvons voir quelque chose de similaire dans cet environnement actuel.

Pour être clair, il existe de nombreuses incertitudes en ce qui concerne les obstacles actuels aux marchés mondiaux de la santé et des capitaux. Cependant, nous pensons que dans toute reprise du marché à venir, les FPI sur des marchés soumis à des contraintes d'approvisionnement avec des actifs de meilleure qualité en activité, des bilans plus sains et un plus grand potentiel de croissance des bénéfices supérieure à la moyenne peuvent présenter une opportunité d'investissement intéressante. En outre, au-delà des turbulences actuelles des marchés jusqu'à un point où les marchés des capitaux se sont stabilisés, les investisseurs peuvent s'attendre à des taux d'intérêt bas dans le monde, à une croissance économique plus lente et à de nouveaux niveaux de relance budgétaire et monétaire. Une croissance lente et un environnement de taux d'intérêt bas ont historiquement été favorables à l'immobilier commercial et pourraient le devenir à nouveau.

Figure 1: Mesures d'évaluation des titres immobiliers américains par secteur (%)
Au 31 mars 2020

Source: estimations Invesco Real Estate basées sur des données consensuelles.

Bien entendu, le nouvel environnement d'exploitation de l'immobilier commercial n'est sans risque pour aucun secteur immobilier. Les propriétaires font face à des baisses (parfois marquées) des recouvrements de loyer ainsi qu'à une augmentation des demandes d'abstention ou de réduction de loyer. Les propriétaires résidentiels sont également confrontés au risque de politiques temporaires conçues pour freiner les hausses de loyer et limiter les expulsions. La forte augmentation du taux de chômage a probablement réduit le pouvoir de fixation des prix de nombreux propriétaires. Enfin, les propriétaires résidentiels de certains marchés ont dû faire face à des efforts périodiques pour mettre en œuvre des réglementations locales de contrôle des loyers.

Le secteur résidentiel pourrait être une tache lumineuse potentielle dans l'immobilier commercial. Malgré les bouleversements actuels du marché immobilier, nous pensons que les FPI résidentielles pourraient continuer de bénéficier d'une multitude de facteurs, notamment le sous-approvisionnement structurel, l'abordabilité relative et la croissance de l'économie du travail à domicile. Ce secteur comprend des biens immobiliers qui ont historiquement affiché une sensibilité économique plus faible que de nombreux autres types de propriétés. La gravité de cette crise économique, conjuguée à la hausse sans précédent du chômage, suggère que le nombre d'acheteurs potentiels a diminué, ce qui devrait contribuer à soutenir la demande d'appartements, de maisons préfabriquées et de locations unifamiliales. Une fois que les turbulences du marché se seront calmées, nous pensons que les FPI résidentielles qui possèdent des actifs physiques de grande valeur et ont une base de locataires stable ainsi que des flux de trésorerie prévisibles et croissants pourraient présenter une opportunité d'investissement potentiellement attrayante.

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Notes de bas de page

1.
Source: Freddie Mac Research, profil du locataire et propriétaire d'aujourd'hui,
Août 2019.

2.
Source: J Pawlowski, et al., Green Street Advisors, secteur résidentiel
Mise à jour, 3/3/20.

3. Source: Bloomberg L.P., 16/04/20.

4.
Source: Invesco Real Estate d'après les données de MSCI Global Quarterly Property
Indice de fonds et indice FTSE EPRA / Nareit Global Real Estate, 11/1/19.

5.
Source: Invesco Real Estate à partir des données de CBRE-EA en mars 2020.

6.
Source: J Pawlowski, et al., Green Street Advisors, secteur résidentiel
Mise à jour, 3/3/20.

7.
Source: J Pawlowski, et al., Green Street Advisors, secteur résidentiel
Mise à jour, 3/3/20.

8.
Source: John Burns Real Estate Consulting, LLC, 10/2019.

9.
Source: J Pawlowski, et al., Green Street Advisors, secteur résidentiel
Mise à jour, 3/3/20.

dix.
Source: Manufactured Housing Institute et US Census Bureau, 2019.

11.
Source: J Pawlowski, et al., Green Street Advisors, secteur résidentiel
Mise à jour, 3/3/20.

12.
Source: Centre national de recherche du Centre d'échange étudiant, inscription à terme
Estimations, 2019.

13.
Source: Alex Pettee, Hoya Capital Real Estate, Student Housing REITs:
Gâté par les milléniaux, 9/12/19.

14.
Source: Alex Pettee, Hoya Capital Real Estate, Student Housing REITs:
Gâté par les milléniaux, 9/12/19.

15.
Source: Alex Pettee, Hoya Capital Real Estate, Student Housing REITs:
Gâté par les milléniaux, 9/12/19.

16.
Source: Alex Pettee, Hoya Capital Real Estate, Student Housing REITs:
Gâté par les milléniaux, 9/12/19.

17.
Source: Alex Pettee, Hoya Capital Real Estate, Student Housing REITs:
Gâté par les milléniaux, 9/12/19.

18.
Source: Alex Pettee, Hoya Capital Real Estate, Student Housing REITs:
Gâté par les milléniaux, 9/12/19.

19.
Source: Centre de recherche du National Student Clearinghouse, 2019.

20.
Source: Invesco Real Estate à partir des données du NMHC, Committee for a Responsible
Budget fédéral, Bloomberg et Moody’s Analytics en mars 2020.

Une information important

Image d'en-tête du blog: Nat Sumanatemeya / Stocksy

Les REITS mondiaux sont représentés
par FTSE EPRA / NAREIT Global Index est conçu pour suivre la performance des sociétés cotées
les sociétés immobilières et les FPI dans les marchés développés et émergents

Les FPI américaines sont représentées par l'indice FTSE NAREIT All Equity REITs est un indice non géré considéré comme représentatif des FPI américaines.

Le logement préfabriqué est un
type de préfabriqué
des logements qui sont en grande partie assemblés dans des usines, puis transportés vers des sites de
utilisation.

Investissements immobiliers
instruments peuvent être affectés par des facteurs économiques, juridiques ou environnementaux
affecter la valeur des propriétés, les loyers ou les occupations de biens immobiliers. Immobilier
les sociétés, y compris les FPI ou les structures similaires, ont tendance à être de petite et moyenne capitalisation
les sociétés et leurs actions peuvent être plus volatiles et moins liquides.

Les opinions exprimées sont celles de
l'auteur, sont basées sur les conditions actuelles du marché et sont susceptibles de changer
sans préavis. Ces opinions peuvent différer de celles d'autres Invesco
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